关于辖区“三无小区”治理的调研报告
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2024-01-11
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关于辖区“三无小区”治理的调研报告
无物管、无主管部门、无人防物防的“三无小区”，一直是城市基层治理
中的痛点难点。近年来，办事处积极探索、勇于实践，努力构建党建引领“三
无小区”治理新模式，使“三无小区”成功蝶变为有党组织牵头负责，有物业
公司管理，有居民积极参与的“三有”小区。打通了党委、政府联系服务群众
的“最后一米”，使党的领导在基层治理中得到强化，基层社会治理体系得到
优化，群众的幸福感、获得感和安全感得到明显提升。我办“三无小区”包括
4 个单位家属院和 45 个无人管理小区，主要因单位管理不完善或单位破产后长
期无人管理等历史原因形成，共涉及 11 个社区、4462 户居民。现将调研情况
报告如下：
一、“三无小区”现状
（一）基础设施。2009 年以来，办事处开始陆续实施老旧小区改造，主要
改造内容为地下管网雨污分流、墙体粉刷、沥青（水泥）路面、绿化提升、停
车位规划等，一定程度上改善了“三无小区”基础设施现状。同时，经过创卫
创文等创建成果的多次宣传教育和人居环境整治工作的开展，“三无小区”的
群众环境卫生意识普遍得到提高。
（二）监控设备建设。目前区平安监控提质工程在办事处已建设 415 个监
控点，将我辖区内“三无小区”全方位、无死角覆盖。有效保障居民的生命和
财产安全，大大提升了居民的安全感和幸福感，让小区的环境更加安全、和谐。
（三）物业用房改造提质。辖区内“三无小区”
有门岗房的共 24 个，为保障平安建设监控设施安装工作，逐步对其进行改
造提质，现门岗房改造升级工作已全部完成。
二、“三无小区”存在问题
（一）遗留问题多。由于建成的时间较长，又没有进行相应保养，大部分
的“三无小区”基本都存在房屋老旧、管道老化、消防安全隐患等问题。上述
问题的解决需要大量的资金，但是大部分“三无小区”的房屋维修基金早已使
用完或者业主根本就没有缴纳维修基金，进一步加剧了物业管理的难度。
（二）基础设施不完善。“三无小区”小区的规划和设计标准比较低，配
套设施不够全面，导致基础设置不完善，无法满足当前居民的物质生活和精神
文化生活需求。比如没有绿化场地，没有公共活动区域，违章建筑，机动车停
车难等问题，时常发生消防通道堵塞、路灯损坏，供水和排水设施老化等现象，
严重影响了居民的生活。
（三）物业管理难介入。“三无小区”居住者多为老年人，受到传统思想
的作用，该部分居民存在无偿享受服务的意识，一定程度上对物业进驻存在抵
触心理。同时很多“三无小区”普遍面积较小，只有一栋或两栋楼，没有专门
的物业办公用房，导致物业公司积极性不高。
（四）物业费用收取困难。“三无小区”居住成分复杂，居民对物业管理
的要求不尽相同，能够承受的物业服务价格高低不一，普遍缺乏缴费意识，导
致物业管理费用收入困难，物业管理难以介入和持续。
三、“三无小区”治理思路
（一）邀请第三方管理。在启动改造之前，通过走访居民、召开群众代表
会议征求改造意愿和确定改造项目，引导居民树立引进物业服务和交纳物业费
用的意识，为改造后成功引入物业奠定良好的群众基础；在改造基本完工后，
由社区牵头对接，从物业服务公司的品牌、口碑、公司实力和接管老旧小区的
经验等进行综合考量，选取 3 家物业服务公司到小区现场调研，分别拿出进驻
方案，在居民代表会议上向群众进行对接、推介和方案解释，居民代表通过后
向小区全体居民进行公示。在群众了解物业进驻方案后，社区工作人员采取公
开竞争、逐户投票的方式，让小区居民直接参与到选聘物业服务公司中来，增
强居民主人翁意识，并将投票结果及时公示，从而实现了从代民做主到让民做
主的转变，让居民真正享受到了楼院“主人翁”的价值，增强了群众自我管理、
自我服务、自我监督的意识和水平；物业服务公司确定后，及时进驻小区，对
照服务承诺，按标准开展工作，通过“边服务、边征收”的方式获得居民认可，
让居民享受到物业带来的服务。为解决物业收费难题，社区和物业服务公司组
成征收小组，采用挨家挨户上门征收和定点接受居民主动缴费相结合的方式，
提高物业费的收缴率。
（二）群众参与自管。强化群众参与度凝聚小区治理合力，引导居民踊跃
参与，激发居民自治热情。对暂不具备专业化物业管理条件的“三无小区”
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关于辖区“三无小区”治理的调研报告无物管、无主管部门、无人防物防的“三无小区”，一直是城市基层治理中的痛点难点。近年来，办事处积极探索、勇于实践，努力构建党建引领“三无小区”治理新模式，使“三无小区”成功蝶变为有党组织牵头负责，有物业公司管理，有居民积极参与的“三有”小区。打通了党委、政府联系服务群众的“最后一米”，使党的领导在基层治理中得到强化，基层社会治理体系得到优化，群众的幸福感、获三和安全感得到明显提升。我办“三无小区”包括4个单位家属院和45个无人管理小区，主要因单位管理不完善或单位破产后长期无人管理等历史原因形成，共涉及11个社区、4462户居民。现将调研情况报告如下：一、“三无小...
