推行物业管理市场化之对策
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2024-05-08
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推行物业管理市场化之对策
随着城市房地产市场的日趋成熟，物业管理服务业正
逐步走进千家万户。目前，福州市物业管理市场与物业管
理市场化程度较高的其它城市相比明显滞缓。要消除阻碍
物业管理市场化进程的因素，实现物业管理市场化，即物
业管理从管理无序到管理规范；从垄断经营到价格竞争再
到人才竞争、质量竞争、品牌竞争等，理性化市场的形成
和发展，任重道远。当前推进物业管理市场化的主要对策
有：
一、政企分开职责明确
政府的职责就是制定和完善法律、法规，用法律、法
规来规定政府、开发商、物业管理企业、业主和业主委员
会的责任权力义务等，规范物业管理企业的成立和运作，
使物业管理企业按照市场经济规律的要求来正常运行，同
时还要强化对有关立法执行情况的有效监督。
物业管理企业必须转变观念，摆正位置，由业主的“领
导者、管理者或支配者”转向为接受业主委托，受雇于业
主，为业主收好、管好、用好物业管理服务费，同时服务
好，维护好业主的物业，方可从中得到合理的报酬。
业主即房屋所有人也要转变观念，变被动接受物业管
理为主动推行物业管理，认真履行业主自治的职责，只要
条件许可就应立即选举产生业主委员会，为业主自治和有
效行使业主自治权力提供组织保障。业主委员会必须是承
担法律责任的独立法人或社团组织，履行业主对物业及其
公共设施和公用设备维护保养的责任和义务，实现物业保
值增值的目的。
二、立法保障业主权益
政府要通过立法来明确业主委员会成立、运作的纲
领，对物业管理经营者的行为进行有效规范和约束，以确
保业主的合法权益不受侵害。
一要明确新开发住宅区业主委员会尚未成立的，由政
府有关主管部门本着考虑业主承担能力原则，从严核定；
已经成立业主委员会的，政府有关主管部门通过发布分类
收费标准的方法，引导业主委员会合理定价；未经政府有
关主管部门批准，物业管理企业无权擅自调整收费标准。
二要明确住宅区内公共设施归全体业主共同所有，物
业管理企业代管产生的收入归全体业主所有，可用于充实
公共设施和公用设备维修专项资金，也可按分摊比例抵交
业主的物业管理服务费。
三要明确物业管理代理制，物业管理企业只能接受业
主或业主委员会的委托，为业主收好、管好、用好物业管
理服务费和利用住宅内公共设施、公用设备产生的收入，
代理业主履行其对物业及其公共设施和公用设备维护保养
的责任和义务，实现物业保值增值的目的，物业管理企业
从中按比例收取代理服务费，代理服务费按章纳税；利用
住宅区内公共设施、公用设备产生的收入，由物业管理经
营者代业主委员会纳税，同时明确业主各种缴费收入不属
于纳税范畴。
摘要：
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推行物业管理市场化之对策随着城市房地产市场的日趋成熟，物业管理服务业正逐步走进千家万户。目前，福州市物业管理市场与物业管理市场化程度较高的其它城市相比明显滞缓。要消除阻碍物业管理市场化进程的因素，实现物业管理市场化，即物业管理从管理无序到管理规范；从垄断经营到价格竞争再到人才竞争、质量竞争、品牌竞争等，理性化市场的形成和发展，任重道远。当前推进物业管理市场化的主要对策有： 一、政企分开职责明确 政府的职责就是制定和完善法律、法规，用法律、法规来规定政府、开发商、物业管理企业、业主和业主委员会的责任权力义务等，规范物业管理企业的成立和运作，使物业管理企业按照市场经济规律的要求来正常运行，同时...
